居住权让居者有其屋

居住权让居者有其屋

即将于2021年1月1日起施行的《民法典》，将对人们的生活产生巨大影响。《民法典》物权编的一大亮点，就是增加规定“居住权”这一新型用益物权。居住权保障了老年人对房屋终身居住的权利，让老年人老有所依；通过出让房屋所有权获得经济收入，实现老年人老有所养。

老年人可为配偶设立居住权

李大爷丧偶多年，平日生活有保障，但子女因忙于工作，没有时间照顾父亲。数年前，李大爷遇到了小他十几岁的王女士，尽管子女反对，但两人依然选择再婚。为了安抚子女，李大爷特意订立遗嘱，将自己居住的房屋留给子女，并进行公证。李大爷去世后，其子女多次登门要求王女士腾房。王女士则以没有自有住房为由，拒绝搬离。

凌云律师事务所律师杨志芬认为，在这场经济纠纷中，李大爷的子女作为房屋所有权人，有权通过遗嘱的方式自行处分财产，要求王女士搬离。但从公序良俗的角度出发，该判决难以平衡双方利益。面对此类纠纷时，究竟应该重情还是重法？在居住权被写入《民法典》后，这一矛盾或将得到解决。按照《民法典》规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。其用益物权属性意味着，居住权人依法可以对抗继承人对房屋的所有权，设立居住权的住宅不得出租。

也就是说，待《民法典》施行后，该案中，李大爷有权通过遗嘱的形式，赋予配偶王女士房屋居住权，并向登记机构申请居住权登记。在李大爷去世后，其子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，但王女士仍享有居住权，并可以住到与李大爷约定的居住期限为止。在此期间，李大爷的子女即便拿到房屋的不动产权证，也无权让王女士搬离，不能将房屋出租。

老年人“以房养老”更安心

我国老年人自有住房比例较高，但近年来，“以房养老”引发的问题层出不穷。以房养老，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。但一些违法机构打着“以房养老”的幌子，骗取老年人房产，导致受害人不仅赔了房子，还失去住所。

市民张大妈原本抱有“以房养老”的念头，但从媒体上了解到“以房养老”的诈骗信息后，不免担心一旦失去房屋产权，日后居住质量将大幅下降。若将房屋产权抵押给保险公司，又害怕到手的钱太少而亏本。“张大妈作为房屋的所有权人，自行处分房屋用于抵押贷款或其他金融用途，在没有按时偿还款项的情况下，出借人有权针对抵押物申请拍卖，并对拍卖房屋享有优先受偿权。张大妈已经丧失对其房屋的所有权，不可能获得居住权利。”杨志芬指出，在居住权制度推出后，将允许老年人在签订“以房养老”协议出售自有房屋后，获得一笔养老资金的同时继续享有居住权，此举无疑让许多金融骗局无处遁形。

今后，独居老人如果拥有一套房产，但无固定收入来源，生活拮据，没有余力付医药费、保姆佣金等，可依照居住权制度出售或抵押房产，并设立居住权，在获得养老资金的同时，还可以在有生之年无偿居住，避免“钱房两空”。

明确区分房屋使用权和居住权

在我国现行的房屋所有权、土地使用权之外，如今《民法典》中首次提出居住权意味着什么？

据了解，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权是一项新型用益物权，按照《民法典》的解释，居住权高于所有权，其本质就是将房屋的所有权和使用权分离，并进行物权化。也就是说，居住权一旦登记确认，无论该房屋被转让、抵押或拍卖，都不影响居住权人居住和使用。“我国现行法律并没有对居住权做明确规定，但《民法典》把居住权单独提出来，将其和房屋的使用权分开。”杨志芬表示，居住权只能保障居住权利，居住权人没有资格对房屋进行继承或转让。

居住权的期限可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终身，但长期居住并不代表就能获得居住权。根据《民法典》规定，居住权须由房屋所有权人以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，房屋所有权人对此拥有决定权。“当近亲属间发生房产纠纷时，就能依据房屋的使用权和居住权明确划分诉讼范围，能更好地维护老年群体的切身利益。”杨志芬说。

值得一提的是，在《民法典》施行后，居住权尚在有效期内的房屋可以进行买卖，但只能转移物权，居住权并不因此丧失，即居住权人依然可以居住在该房屋内。因此，如果打算购买二手房，不仅需要查询该房屋的权属、是否有司法查封、是否设立抵押等情况，还应注意查询该房屋是否有居住权设立登记，避免买了房却不能住等情况发生。

本刊记者 欧阳小抒

责任编辑：谭宗慧