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《民法典》保护公民财产权利新规定有哪些?

2021-04-25 10:18:20  来源:2021年第4期《致富天地》杂志

能否用耕地抵押贷款、如何实现“以房养老”……《民法典》在物权编中对这些事关每个人切身利益的社会关切,均给予了回应和规范,从而强化了对公民财产权利的保护。

钟瑾 绘

土地经营权可抵押贷款

在外务工多年的农民工陈某,准备返乡开一家果品公司。由于资金有缺口,他说服家人,想把土地承包经营权抵押给农村信用社,以获取贷款。可有些人却认为,土地的经营权不能抵押,陈某的做法违法。

点评:陈某的做法是合法的。《民法典》物权编专设“土地承包经营权”一章,对“三权分置”作出了规定。《民法典》第三百三十九条、第三百四十二条规定:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”

此外,《农村土地承包法》第四十七条规定:“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保,并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权,经承包方书面同意并向发包方备案,可以向金融机构融资担保。”这极大地释放了土地经营权的融资潜力,解决了农民融资难的问题。本案中,陈某用承包地的经营权抵押获取经营性贷款,显然是合法的。

设立居住权实现“以房养老”

赵某有一独子长期在外地工作和生活,其身边只有保姆长期陪伴,并给予他无微不至的关照。赵某是一个重感情的人,考虑到保姆无儿无女且照顾他多年,担心自己去世后儿子继承了房产,保姆将无处安身。赵某希望有办法既不影响儿子继承房产,又能保障保姆在此安度晚年,于是请律师支招。

点评:赵某可以为保姆设立居住权。此外,想“以房养老”、提前将房产过户到子女名下并继续居住等,都可以通过设立居住权以解除后顾之忧。所谓居住权,是指以居住为目的,按照合同约定对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。设立居住权,既可以采用订立书面合同的方式,也可以采用立遗嘱的方式。

《民法典》第三百六十七条至第三百七十一条就居住权作了如下规定:当事人设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同,合同条款一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限等条款;设立居住权应当向登记机构申请登记,居住权自登记时设立;居住权不得转让、继承;居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

本案中,赵某可以按照上述规定为保姆设立居住权,并办理登记。自登记之日起,保姆即对该房产享有居住权。这样,在赵某去世其儿子继承该房产后,保姆对该房产仍享有居住权,该权利直到其去世时消灭。

小区共有部分收益归业主共有

某小区物业公司为了创收,在居民楼电梯内安装了视频播放器滚动播放视频广告,在小区出行通道两侧安装大型户外广告牌,收取商家广告费,还在小区内业主共有的道路上划定停车位并收取车位费,收费后未向业主公开,都装入了自己的口袋,小区业主纷纷向物业公司讨要说法。那么,利用小区内业主共有部分开展经营活动所获收益究竟归谁所有?

点评:此前《物权法》对小区公共区域的收入归属问题无明确规定,以致纷争不断。《民法典》第二百七十四条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”

本案中,该物业公司利用业主共有部分开展经营活动所获得的收益,在扣除合理成本后,剩余部分应归全体业主共有,可以给业主分红或者抵缴物业费等。

住宅建设用地使用权期满自动续期

王某有三处房产,其中一处是20世纪70年代建造的。王某了解到,住宅土地使用权期限最长为70年,不仅担心产权本身的完整性,也担心居住年限和土地使用年限挂钩会让房产贬值,所以急于将这套老房子转卖出去,而购买者也有这方面的担心。那么,《民法典》在住宅建设用地使用权方面有何新规定呢?

点评:王某和购买者都不必担心这个问题。此前《物权法》第一百四十九条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”我国现行法律规定的住宅建设用地使用权最高期限为70年,由于并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定,所以有的人对此不放心。《民法典》第三百五十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”就是说,土地使用权到期后,只要按规定缴费就拥有永久产权,可以传给子孙,从而解决了人们的后顾之忧。

潘家永(安徽警官职业学院)

责任编辑:王璐

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